Category Archives: The property / Недвижимость

А. Кунгуров о грузинской «недвиге»

НЕрекламный пост про недвижимость Грузии (в сравнении с РФ)

2 декабря, 14:04

Писать я начал в 16 лет. Нормальные люди в этом возрасте пишут п*здострадательные стихи. Я же строчил рекламные тексты. Скорее даже, аналитические. Однажды меня попросили написать статью, рекламирующую рекламную газету, так я перестарался настолько, что сделал фактически обзор рынка рекламы печатных изданий города Тюмени. Причем использовал исключительно аналоговые инструменты: телефонный справочник и дисковый телефон для сбора информации, печатную машинку для оформления итогов моих изысканий.

В общем, с полным основанием могу считать себя ветераном рекламного бизнеса. Постепенно мои интересы смещались в сторону экономической аналитики и политтехнологий. Последнее – та же реклама, но только гораздо более сложная, ведь продавать приходится не конкретный продукт, потребительские свойства которого можно четко описать, а иллюзии и эмоции, возникающие по отношению к иллюзиям. Политический маркетолог не просто впаривает товар, он, прежде всего, его создает. Дело это требует больших интеллектуальных усилий, поэтому, когда меня по старой памяти просили сварганить рекламную компанию для потребительского или медийного рынка, я, можно сказать, отдыхал душой и мозгом.

За последние пару лет меня единственный раз попросили написать рекламный текст для компании, удаленно продающей недвижимость в Грузии европейцам и израильтянам. Давно так не кайфовал, тыкая пальцами по клаве. И заказчику понравилось. Завтра текст переведут на пять языков, включая иврит, раздергают на десяток коротких месседжей и засеют в сотнях пабликов с красивыми фотками. А исходник как бы никому и не нужен. Так чего добру пропадать: если убрать из написанного рекламную составляющую и маркетинговый пафос, изложить суть попроще, поменять справочно-аналитическую часть для русскоязычной аудитории, то материал вполне может быть полезен публике. Тем более, многие просят подробнее рассказать про житье-бытье в Грузии. Кто-то с мыслью про «пора валить», кто-то, желая спасти бабло…

Спасение денег состоит из двух этапов: сначала его надо вывести, о чем писал здесь и здесь; потом же его надо куда-то вложить, ибо штабелировать деньги в банке – это не более чем тщетная попытка угнаться за инфляцией. Ну, сами посудите: официально доллар за 10 месяцев 2021 г. подешевел на 6,2% (потребительские товары при этом подорожали примерно на 8%). А сколько вы наварите на валютном депозите? В РФ «Сбербанк» неслыханно щедр, предлагая 0,35% годовых по долларовому депозиту. Самые выгодные условия обещает пермский банк «Урал ФД» – аж целых 1,75% в валюте. Однако, учитывая его место во второй сотне рейтинга, я бы счел такое вложение довольно рискованным.

В Грузии банк LIBERTY шлет мне СМСки, предлагая ставку 1,8% годовых в валюте. Может, у кого-то и более выгодные условия, но мне лень искать. Кстати, для европейцев такие цифры – аттракцион неслыханной щедрости. Там-то давно уже ставки отрицательные, то есть вкладчик еще и платит банку за то, что тот пользуется его деньгами.

А теперь посмотрим на грузинский рынок недвижимости: годовой индекс роста цен официально составил 8,9%, что существенно выше долларовой инфляции за тот же период. Правда, эту цифирь следует трактовать в рыночном контексте: в прошлом году цены на квадратные метры незначительно проседали, то есть столь внушительный процент дает низкая база локдаунно-карантинного 2020-го. Однако ж, и нынешний год такой же ковидобесный, так что поводов для оптимизма более чем достаточно. До наступления эпохи ковидной турбулентности недвижимость стабильно прибавляла в цене 10%.

Но средние показатели рынка нам малоинтересны. Не всё жилье, что продается, является инвестиционно-привлекательным. По большому счету потенциал есть только у двух городов страны – столичного Тбилиси и курортного Батуми. Вот на примере последнего и рассмотрим, как это всё работает. Человек, впервые увидевший Батуми, испытывает некоторое недоумение: зачем городу с населением в 163 тысячи человек вот это безумное количество квадратных метров в небоскребах? Сразу из памяти всплывает пугающее выражение «пузырь недвижимости». А пузырь, как известно, лопается, обнуляя вложения.

На это я могу сказать следующее: если бы был риск схлапывания пузыря, то лучшего повода, чем вирус, срезавший 80% туристического трафика, трудно представить. Но даже коварная ковидла, локдаун, перекрытие границ и комендантский час не обрушили рынок, стоящий на трех китах: туристическом трафике, миграции и, главное, том факторе, что недвижимость превратилась в «новые деньги».

С туристическим трафиком все понятно: если оперировать статистикой 2019 г., то Грузию посетило 9,3 миллионов туристов при населении страны в 3,7 миллионов. То бишь на одного грузина пришлось 2,5 отдыхающих. Для сравнения: в Турцию тогда же приехало отдохнуть 45 миллионов (0,5 на одного аборигена). Самый мощный поток туристов пришелся на Францию – 90 миллионов, но туристический коэффициент и здесь меньше грузинского – всего 1,4. Чем больше страна принимает иностранных туристов, тем выше спрос на жилье, а в Грузию туртрафик рос на 7-10% ежегодно.

Существенную подпитку строительному буму оказывает и миграция. Растет число всякого рода фрилансеров и дауншифтеров, предпочитающих мягкий субтропический климат и невысокую стоимость жизни. Тут статистику найти затруднительно, потому что любой понаехавший и постоянно проживающий в Батуми формально является туристом, разово въехавшим в страну. Однако если в среднем турист снимает номер в отеле или апартаменты на 5 ночей, то мигрант пребывает в собственном или съемном жилье практически постоянно. Один понаехавший равняется 70 туристам, что дает большой импульс экономике, в том числе и строительству.

Наконец, последнее время всё большую популярность Батуми и окрестности приобретают у политэмигрантов. Опять же, официальных данных нет. Но, например, белорусская община Аджарии произвела перекличку земляков и обнаружила их аж пять тысяч (а есть еще и неохваченные интернет-опросом). Сколько русских сбежало из путинского рейха на аджарское побережье, можно только гадать, но старожилы в один голос заявляют, что 10 лет назад их практически не было, а сейчас стало о-о-очень много. Мне попадалась цифра, что 40% всех новостроек Батуми скупают граждане РФ. Данные неофициальные, но похоже на правду.

Главная же причина того, что люди покупают недвижимость, заключается не в том, что им надо где-то жить, а в том, что квадратные метры стали… деньгами. Даже бо́льшими деньгами, чем сами деньги. Если не влезать в дебри экономической теории, то три главные функции денег заключаются в следующем:

– они являются мерой стоимости товаров и услуг;

– средством платежа;

– и средством накопления.

В данном случае нас интересует последний пункт. Как велеречиво пишут в учебниках, «деньги, накопленные, но не использованные, позволяют переносить покупательную способность из настоящего в будущее». Для жителей Скрепостана традиционно актуальная формулировка будет такой: «накопленные, но не сп*зженные». Как известно, обнуляются в РФ не только сроки бессменного рулевого, но частенько и накопления его подданных. Но это вы и без меня знаете отлично, это у всех поколений буквально выжжено паяльником на подкорке.

То есть деньги в принципе не могут быть средством накопления, потому что покупательная способность в будущее переносится лишь частично. Даже если вклады не сгорают и не испаряются вместе с банком (в прошлом году в РФ канули в небытие 37 кредитных организаций), то покупательную способность рубля уничтожают на пару инфляция и девальвация (вследствие последней опережающими темпами растет стоимость импорта). Проценты по банковским депозитам лишь компенсируют некоторую часть потерь от обесценивания рубля, но точно не покрывают его.

Единственный, кто выигрывает от этого – банкстеры, потому что снижение покупательной способности денег, за которыми не может угнаться даже рост доходов (В Раше этот рост вообще отрицательный), делает актуальным потребление в кредит. Накопить на машину становится малореальным. Платежи по кредиту, конечно, тоже сильно подтачивают покупательную способность, но не всегда больше, чем инфляция.

Для жителей более цивилизованных и экономически более развитых стран, чем РФ, ситуация не лучше: там, как я упомянул выше, ставки по банковским депозитам отрицательные, то есть они не компенсируют инфляцию, а усугубляют ее. Несколько обнадеживает наличие цивилизованного рынка ценных бумаг, так что обыватели, пусть не все, но многие, доверяют свои кровные пенсионным и инвестиционным фондам, а самые прошаренные даже играют на бирже. Но последнее точно не относится к сбережению, скорее к преумножению. Или к потере, если не повезет.

В РФ, да и вообще для всего постсовка, рынок ценных бумаг и прочие криптобиржи – это такое минное поле, куда всякому нормальному человеку соваться страшно. Нормальный обыватель, если уж ему фартануло настолько, что он не живет от получки до получки, а имеет возможность откладывать на черный день, желает такой роскоши, как надежность. И весь житейский опыт говорит, что лучший способ спасения денег – это покупка чего-то физически осязаемого, и притом ликвидного. Но много ли товаров не утрачивают своей стоимости и ликвидности? На самом деле очень немного: драгметаллы, ювелирка, предметы искусства и коллекционирования, а также недвижимость, к которой мы, наконец, возвращаемся.

Пример для иллюстрации: 20 лет назад в среднем по РФ «квадрат» жилплощади на первичке стоил 8,7 тыс. руб., а сейчас – 86,1 тысячи. Рост 890%! На вторичном рынке квартиры осенью 2021 г. продаются в среднем по 69,3 тысяч за метр, тогда как при молодом президенте Путине (гы-гы-гы, а ведь он тогда был молодым!) цена составляла 6,6 тыс. руб. Рост 950%!

Казалось бы, вот она – золотая жила! Хватай квадратуру на все наличные – точно не прогадаешь! Однако не всё так радужно. Если мы возьмем в расчет инфляцию, то за два десятилетия жилплощадь подорожала в реальных ценах всего на 25%. Тоже, в общем-то, неплохо – в год, получается, капитализация жилья на 1,25% обгоняла инфляцию. Правда, несколько портит картину амортизация (износ), но давайте не будем принимать ее во внимание. Так же, как и стоимость владения, о которой поговорим ниже.

Есть и более тревожные аспекты. Во-первых, средний рост по стране не очень вас обрадует, если именно в вашем городе жилье дешевеет, а таких городов, откуда люди бегут, поверьте, немало. Опережающими темпами стоимость жилья росла только в Москве и области, Питере с окрестностями и нескольких городах-миллионниках.

Во-вторых, если мы говорим о накопленной капитализации за 20 лет, то стоит понимать, что бурный рост ее наблюдался до 2009 г. Потом он очень сильно замедлился в рублях, а в долларовом выражении недвижимость даже дешевела. Как ни странно, всплеск инвестиций в жилплощадь происходил в ситуации экономического кризиса, что вполне объяснимо: на волне паники те, кому есть, что спасать, вкладывали сбережения в «вечные ценности». Но, повторюсь, с каждым годом относительный рост стоимости жилья замедляется, в отдельные периоды он может быть даже минусовым.

Оптимисты скажут, что жилье – это не только способ сбережения, но и средство получения пассивного дохода, если вы не живете в квартире/коттедже, а сдаете. Картина весьма интересна: в Москве, где стоимость «квадрата» растет быстрее всего, рынок инвестиционного жилья настолько насыщен, что рентабельность сдачи квартир в аренду минимальна – около 3,7% годовых. Провинция тут уверенно бьет столицу, и рекордсменом с доходностью 9,5% является внезапно город Нижний Тагил (это где вечно серое небо и суровые лица работяг «Уралвагонзавода»). То есть теоретически вложение в жилье в этом городке полностью отобьется в течении 10 лет, в то время как для Нерезиновой этот показатель составит 27 лет. Самое бесперспективная инвестиция в городе Сочи – доходность минимальная для Рассиюшки на уровне 3,5%, срок окупаемости – 28 лет.

Но это, подчеркиваю, теоретически, потому что на практике доходность жилья довольно внушительно снижается. Если в 2021 г. она в среднем по стране находится на отметке в 5,5%, то еще год назад была 6,3%, а в 2018 – 7,3%. Инвестиции в недвижимость – это не так, чтобы очень сложно, но специфику надо понимать. И фактор везения тоже присутствует. А то, бывает, купишь «двуху» в перспективном московском пригороде в чистом поле, ориентируясь на генплан, согласно которому здесь должен быть спальный микрорайон с рощами, прудами и стадионами, а рядом вдруг херак – и строят мусороперерабатывающий завод. Хорошо, если об этом узнаешь заранее и успеешь скинуть квартиру каким-нибудь лохам. А если нет?

Гарантированно такого кидалова не будет в курортных городах (хотя, кто и что может гарантировать холопу в РФ?). Но сюда такой «хитрый» инвестор прет косяком на радость застройщику. В итоге качество жилья и, особенно, качество инфраструктуры стремительно падает, а вот цена… Не, может, я чего-то не понимаю, но вбухивать 236,6 тысяч за «квадрат» в сочинском гадюшнике с засранным морем – это надо быть или совсем уж обдолбанным поцреотом, или люди поступают так от безысходности (например, силовики и чиновники, которым выезд за рубеж запрещен, а понежить телеса на теплом море хотца). В любом случае $2.300 за метр – это просто дичь какая-то!

Возвращаемся к славному городу Батуми, который при всех его минусах (слишком плотная небоскребная застройка, плохая транспортная схема и т.д.) как-то даже неловко сравнивать с Сочи. С Антальей, Лимасолом и Майами – можно. Но Сочи – это какое-то гетто для отдыхающих. Впрочем, для работяги с «Уралвагонзавода» и оно раем кажется, наверное. Так вот, готовые апартаменты в 5-звездочном отельном комплексе с набережной, садами, фонтанами, одним крытым подогреваемым и четырьмя открытыми бассейнами, фитнес-залом, кинотеатром, боулингом (всего не перечесть) обойдутся вам в 2.200 баксов уже с под ключ, то есть с мебелью и бытовой техникой. Если вы готовы подождать годик, то в строящемся корпусе та же роскошь будет стоить от $1800 за метр. Нет, бренд упоминать не буду, у меня же не рекламный пост, но фотку для понимания уровня объекта дам (вот такой вид с балкона).

Подобный лакшери-стайл, конечно, для не самых бедных. Если же говорить о средних ценах на первичку по Батуми, то в 2020 г. она составила $776 за метр. Да, прошлый год – не показатель, поскольку Грузия была закрыта большую часть года, и потому продажи просели почти на 30%, поскольку на побережье ровно две трети продаж приходится на иностранцев (гражданe РФ уверенно лидируют с официальными 42%, но на самом деле их куда больше, потому что часто они регистрируют объект на юрлицо или грузина-номинала). Раз покупатель не может приехать и пощупать – то и сделок было меньше. Но желающие могли воспользоваться возможностью удаленной покупки – здесь такая практика очень развита. В любом случае средние цены прогнулись на 6%.

Статистика за 2021 г. еще недоступна, но с открытием границ и цены рванули ввысь, и рынок встрепенулся новыми стройками. Так, в июне рост продаж составил аж 136% по сравнению даже не с провальным 2020-м, а с доковидным 2019-м. Но эта статистическая аномалия объясняется отложенным спросом – покупки совершили те, кто не решился сделать это в прошлом наглухо закарaнтиненном году. Из всего этого можно с уверенностью сделать вывод, что те «аналитеги», что кудахтали о пузыре батумской недвижимости, в очередной раз жиденько обделались. Обделались именно потому, что связывали строительную активность в городе исключительно с туристическим бумом, который действительно сдулся, пусть и временно. В 2020 г. трафик составил 20% от рекордного 2019-го, в 2021 г. еле-еле дополз до 28%.

Но ещё раз подчеркну, недвижимость – это давно уже новые деньги. И хрен с ним – со строительным бумом. Даже если он вдруг по какой-то причине схлопнется, то упадут объемы ввода новой жилплощади, но цена ранее построенного жилья не станет меньше… Ликвидность определяется спросом на вторичном рынке, который по мере снижения строительства новых небоскребов только вырастет. Так что по уровню инвестиционного риска покупка батумской недвижимости по праву занимает первое место в европейском ТОПЕ. В том смысле, что он очень низок, притом сочетается с доходностью, характерной для быстрорастущих рынков.

Многие снобы, конечно, начнут сейчас гундеть: мол, насчет Европы автор явно звезданул. И вообще, если уж так хочется куда-то потратить 70-100 штукобаксов, то лучше покупать недвижимость в Италии, Греции или Испании, где она стоит порой дешевле, чем означенные выше средние $776. Не спорю, на Кипре вы можете найти заброшенную виллу меньше чем за сотку тыщ зеленых, а в Испании, действительно, в продаже полно студий с видом на море за $50 тыс. «Владелец жилья в Европе, резидент страны ЕС» – звучит солидно, ага? Сразу вырастаешь в собственных глазах.

Но мы-то говорим не о понтах, а о деньгах. И тут самое время вспомнить о таком понятии, как стоимость владения недвижимостью. В той же Испании она как раз очень даже немалая и включает в себя:

– налоги на недвижимость;

– коммунальные платежи;

– абонентскую плату за подключение к сетям (это помимо расходов на коммуналку);

– расходы на инфраструктуру жилого комплекса.

Если вы сдаете жилплощадь внаем, то приходится платить еще и налоги с дохода. Не буду пугать вас цифрами, а они кое-где действительно выглядят пугающе (например, просто за то, что квартира подключена к электросети – вынь да положь 200 евро в год!). При желании вы и сами найдете данные по любой европейской стране. В любом случае стоимость владения недвижимостью будет выше нуля, на уровне 1,5-5% от стоимости приобретения. Вроде мелочь, но в крайнем случае за 20 лет вам придется заплатить еще одну стоимость квартиры просто потому, что вы ею владеете.

В Грузии же налог на недвижимость – 0; коммунальные платежи – 0 (платить надо только по счетчику за потребленные газ, свет и воду, но где-то вода бесплатна); абонентскую плату компании-поставщики не взымают. Платить придется только за содержание инфраструктуры, и тем больше, чем выше уровень комфорта. Но стоит это копейки. В упомянутом выше 5-звездочном комплексе – доллар с метра в месяц. В хороших апарт-отелях – обычно 15-20 баксов в месяц за уборку общей площади, содержание инфраструктуры, консьерж-сервис и видеонаблюдение.

Теперь о самом вкусном – доходности. Если вы думаете, что в той же Испании будете грести евро лопатой, то должен вас расстроить. С доходностью там обстоят дела в среднем лучше, чем в Сочи, но однозначно хуже, чем в Нижнем Тагиле.

В Грузии же продавцы обещают (держитесь крепче!) 15-процентную доходность. Тут вынужден вас разочаровать: п*здят-с. Это сферическая в вакууме рентабельность. Но 8-10% в реальных условиях – вполне достижимый результат, коли вы лично занимаетесь управлением своими активами. Если поручаете это специализированной компании, то будете отстегивать ей 25-30% с выручки, то есть текущая доходность составит порядка 5,5%. Это близко к минимальным показателям по рынку. В любом случае Сочи со средними 3,5% рентабельности сосет с проглотом. В сегменте элитной недвижимости 12% годовой доходности – это не просто расчетная величина, а практический результат, полученный моим рекламодателем, о котором я ничего не скажу, потому что пост не рекламный.

Если вас интересует быстрый доход, то можете заняться инвестиционным «серфингом». Покупаете площади на этапе проектирования или строительства и продаете после сдачи объекта. Здесь, конечно, риски возрастают, потому что дешево на старте продают метры только застройщики, испытывающие дефицит оборотных средств, и они могут сильно про*бать сроки. В этом случае надо хорошо ориентироваться на рынке, чтоб отличать надежных девелоперов от новичков. Но зато и маржу определяет разница между $500-700 за метр на старте продаж и $700-1000 после сдачи объекта. При средней скорости строительства дома в два года на 40-метровой студии можно поднять $8-12 тыс. за пару лет, что соответствует 20% годовых в валюте (все цены на недвижимость в Грузии номинируются в долларах). В сегменте элитной недвижимости разница в цене на входе/выходе находится на уровне 30%.

В описанной ситуации даже не столь важно, падает рынок или растет. Стоимость объекта после сдачи в любом случае существенно поднимется. В качестве иллюстрации могу сослаться на собственный опыт. В октябре 2019 г. я купил в рассрочку сдвоенные апартаменты 62 кв м. в только что заложенном здании. В тот момент стоимость метра составляла $780 в белом каркасе. Если бы внес всю сумму сразу, цена была бы $46,5 тыс. Но я нищеброд, поэтому воспользовался беспроцентной рассрочкой на два года и заплатил $48,4 тыс.

Застройщик оказался м… (нехорошим редиской), и в декабре 2020 года, как божился, комплекс не сдал. И в декабре этого года тоже не сдаст. Хорошо, если к апрелю 2022-го расстарается (срыв сроков в Грузии – дело повсеместное, даже не рассчитывайте, что построят в срок). Тем не менее, на сегодняшний день мои еще не сданные метры стоят уже $1100, и после завершения строительства еще подорожают. Так что если я не буду жить в квартире (а я брал не для заработка, а именно для житья), то, продав жилплощадь сейчас, гипотетически смогу заработать $19,8 тыс, что соответствует 19% годовых. Гипотетически я богат, хотя фактически денег нет на мебель, поэтому спать буду на надувном матрасе (зато с офигительным видом на морской закат).

Если же говорить о золотой жиле, то в данный момент это скупка земли. Она дорожает со страшной силой. Четыре года назад один мой знакомый прибрал к рукам участок в полгектара на первой линии за $80/метр. Сегодня к нему в очередь выстраиваются инвесторы с просьбой продать за 500. То есть доходность – 156% годовых! Но он не продает. И инвесторы, кстати, отнюдь не под застройку хотят землицу взять. Они уверены, и тут я склонен согласиться, что через пару лет этот участок можно будет продать уже по $700 за метр.

Впрочем, если вы дилетант, то в спекуляции с грузинской землей лучше не лезть. Здесь помимо понимания рынка и интуиции, надо обладать еще доскональным знанием юридической казуистики. Иначе будете рвать волосы, как другой мой приятель. Год назад он плясал от радости, когда прикупил участок с великолепным видом на море за $60/метр. Всё просто зашибись, но разрешение на строительство 12-этажного санатория ему не дают, хотя по генплану эта территория отнесена к рекреационной зоне, в которой можно возводить объекты туристической инфраструктуры указанной этажности. Уж не знаю, в чем там проблема – то ли геология подвела, то ли дорогу в том месте государство вознамерилось строить, но облом вышел капитальный.

Кстати, если государство в Грузии выкупает у частника землю под инфраструктурные проекты, то платит по рыночной цене (это вам не Раша, где могут отжать бесплатно или по цене кадастра, что почти бесплатно). Поэтому если вопрос с дорогой решится, то выкупит участок у бедолаги правительство по $100/метр минимум, так что в накладе он не останется. Но кто знает, сколько еще ждать придется.

P.S. Перечитал написанное. Решительно упреждаю читателя: если вы подумали, что Батуми – это инвестиционное Поле Чудес, на котором растут денежные деревья, то да, растут, если знать, куда и сколько монет посеять. Инвестиции – это не лотерея, где дуракам везет. Знают тонкости только специалисты. На рынке есть серьезные перекосы. Массовый потребитель хватает студии 30-40 метров, главное, чтоб на первой линии. Девелоперы, удовлетворяя запрос, наштамповали многоэтажных комплексов, где одни студии.

В итоге как средство сбережения жилье эконом-класса свою роль выполняет и поступательно дорожает. Вот только дорожает все же медленнее рынка, и ликвидность сильно просела из-за кошмарной затоварки в этой нише. Вследствие этого доходность подобной недвижимости минимальна. И наоборот, в сегменте малоэтажного строительства большой провал. В данном случае рентабельность выше рынка, но надо тщательно просчитывать проект – место, виды, микроклимат, транспортную схему, перспективы застройки района и многое другое.

Короче, я к чему клоню: пользуйтесь услугами профессионалов, то бишь риэлторов и девелоперов, которых я не назову, потому что пост нифига не рекламный. Кстати, в Грузии брать комиссию с покупателя агентам запрещено, так что их услуги для вас будут бесплатны. Гугл вам в помощь, найдете сами на любой вкус и размер кошелька. Если кому-то нужно мое мнение, то не стесняйтесь, пишите в личку (лучше в Телеграм). Я за два года пешком облазил всё побережье от Поти до турецкой границы, и на велике горы объездил вглубь до 15 км. Так что знаю много, но мне эти знания как-то без надобности, они лишь побочный продукт моих путешествий. С хорошим человеком готов поделиться советом с целью наращивания прямых инвестиций в самую перспективную локацию Восточной Атлантики.

Источник

Опубликовано 05.12.2021  13:37